任意売却とは
●任意売却を良く知る為に
『任意売却』とは住宅ローンの返済ができなくなり、不良債権化した不動産を競売前に売却していくことを言います。
不動産の売却にまつわる事になりますので、二に売却の相談は不動産業者に相談するのが一番です。ただし任意売却の問題は、不動産を売却だけでは、本当の問題解決にはなりません。任意売却後（自宅が売れた後）、住宅ローンの残った債務は、基本的に支払い義務があり、どうやって返済していくのか？をご自身で債権者と話し合っていかなければなりません。
弁護士以外の方が、残った債務に対して、債務者の代わりに債権者と話し合いをすることは、非弁行為になりますので、ご自身で債権者と話し合いをしていくか？弁護士・司法書士に依頼し、債務を整理するか？の選択をしなければなりません。
不動産の売却＋借金の問題のこの２つを解決しなければ、貴方の悩みが本当に解決した事にはなりません。
●任意売却をする為には
任意売却の取り扱いをする業者は、ここ数年でかなりの数が増えました。
インターネットでも数多くの相談サイトがありますが、不動産業者以外の相談サイトも数多く見られます。任意売却は、不動産が基本です。その上で債務問題についても、一緒に考えてくれる不動産業者へ相談する事をおすすめします。
弁護士、司法書士に相談した場合、債務問題の解決が中心となり、大半の相談者は債務超過となっているので、自己破産、もしくは個人再生をすることが前提となります。
任意売却については、弁護士の知り合いの業者が扱う場合や、相談する先生を間違えると、なにもせず競売処分まで待つ場合もあります。
まずは、任意売却業者で相談し、ご自身で自宅の任意売却を進め、売却後に残った債務の整理をするのであれば、弁護士、司法書士に依頼しても遅くは有りません。
また、ご自身が、分割で弁済を希望するのであれば、債権者と話し合いをしていくことで、弁護士、司法書士に依頼する必要はありません。債権者との話し合いの末、折り合いがつかない時には、その時に、弁護士、司法書士に依頼しても大丈夫です。
任意売却の手順
１．任意売却業者のひとつに依頼（専属専任媒介契約or船員媒介契約の締結）
任意売却を進めるためには、基本１社へ専任でおまかせしなければなりません。
任意売却を任せる業者は、所有者である貴方が決めなくてはなりません。
貴方が信頼、信用できる業者を１社決めてください。
２．不動産調査及び、想定残債務の試算等
不動産の売却へ向けての調査と、債権額の確認をして、売却後にいくらぐらい債務が残るのか？を推察していきます。
また売却にはどれくらいの期間が必要かを想定し、売却後の生活を安定させる為に、任意売却期間に何をしなければならないか？を明快にして、すすめていかなければなりません。
３．債権者と任意売却開始の折衝.
任意売却に関する関係資料及び査定所等を債権者へ提出し、任意売却を開始する旨を伝えます。債権者により、販売価格の掲示をしてくるところもあります。
４．販売活動.
依頼した業者から決定した販売価格で売却を開始。
一般の中古物件と任意売却物件の販売方法はまったく変わりません。チラシには任意売却物件であることの記載はされせんが、業者間での情報共有の際には、「抵当権抹消同意を要する（売却には、抵当債権者の同意が必要ですという意味）」といった備考が入り、任意売却物件であることが業者にはわかります。
５．購入者の決定.
購入者が見つかれば、購入申込書（買付証明書）を提出してもらいます。
これに配分表を加え、各債権者に提出し、すべての債権者との交渉がはじまります。
６・債権者との抵抗権抹消交渉.
購入申込書（買付証明書）に基づき、配分表を作成します。
配分表とは、購入価格から控除されるすべての金額の見積もり（仲介手数料、司法書士費用、滞納管理費、各債権者の残高など）を取得し、どこにいくら配分するのか記載したものです。すべての債権者の同意を取る必要がありますので、配分表（案）を以って何回も交渉します。 最終的に決定した配分表が確定配分表と言います。
７．不動産売買契約の締結.
買主と売主の間で売買契約を締結します。
通常の不動産売買契約と任意売却不動産売買契約の相違点としては、瑕疵担保責任の免責条項の追加 及び、抵当権抹消同意の特約条項の追加です。
瑕疵担保責任とは、売却した後に、躯体等に関する瑕疵が発見された場合に、売主の責任で修繕するものですが、任意売却の場合では、売主に修繕する費用を負担することができませんので、瑕疵担保責任を免責とします。ただし、免責とする点の注意事項として、実際に瑕疵のある場合、知っているのに説明していなかった箇所は、瑕疵責任対象となりますので、引渡し前に、売主、買主とともに十分にチェックをしてください。
抵当権抹消同意の特約とは、当該不動産の担保権者及び差押権者から、抵当権を抹消及び差押の解除する承諾が取れなかった場合、売買契約を白紙解約とするものです。抵当権を抹消する同意について、債権者が書類を提出する事はありませんので、事前に担当する司法書士に抹消書類、解除証書の確認してもらいます。承諾が取れていない場合は、抹消書類、解除書類の用意もされておりませんし、確認ができません。
８．引越の準備.
買主と売買契約が締結できましたら、引っ越し先の目処を立てていきます。引っ越し代については、債権者との交渉により、約０～３０万程度までの負担は検討してくれますが、全額ではありません。みてもらえない場合もあります。
任意売却の場合、引っ越すタイミングを計らなければなりません。引っ越し費用がある場合には、前もって退去することで販売しやすくなりますが、実際に引越費用がない為に、前もって退去する事が難しい場合もあります。前もって退去する費用がない場合には、買主が見つかった時点で引越先の物件を探し始めます。
売買契約が成立後に具体的な引越し先を絞込みます。良い物件がでたとしても、すぐに決めるのではなく、 売買での以下の２点に注意してください。
①買主の住宅ローンの本審査が通ったか？
②売主の債権者の抹消同意の承諾は得られたか？
この２点をクリアして、初めて賃貸の契約を締結していくことができます。
その前に賃貸の契約をしてしまうと、この２点は売買契約の白紙解約事項となっていることが大半ですので、自宅の売買が白紙契約となって、ご自身で賃貸の費用を全額負担していかなければならないという事態になってしまいます。
引っ越すタイミングは、任意売却の仲介担当者へ相談しながらタイミングを計り、進めなければいけません。
９．取引日、決済日の確定～決済.
引っ越し先、抹消同意、融資承認など、すべての取引条件が整いましたら、取引日を決定していきます。売主と住宅ローンの借主は同一であることがほとんどですが、任意売却では、借主が代金を債権者に弁済する必要がありますので、必ず出席しなければなりません。
どうしても出席できない場合は、日程を変更するか？事前に債権者のもとを訪れて確認しておく必要がでてきますのでご注意ください。
