任意売却とは

●任意売却の手順

   1.任意売却業者のひとつに依頼(専属専任媒介契約or船員媒介契約の締結)

   任意売却を進めるためには、基本1社へ専任でおまかせしなければなりません。

  任意売却を任せる業者は、所有者である貴方が決めなくてはなりません。

   貴方が信頼、信用できる業者を1社決めてください。

 
  2.不動産調査及び、想定残債務の試算等

  不動産の売却へ向けての調査と、債権額の確認をして、売却後にいくらぐらい債務が残るのか?を推察し

   ていきます。 

  また売却にはどれくらいの期間が必要かを想定し、売却後の生活を安定させる為に、任意売却期間に何

   をしなければならないか?を明快にして、すすめていかなければなりません。


  3.債権者と任意売却開始の折衝
  任意売却に関する関係資料及び査定所等を債権者へ提出し、任意売却を開始する旨を伝えます。
 債権者により、販売価格の掲示をしてくるところもあります。
 
 
  4.販売活動
  依頼した業者から決定した販売価格で売却を開始。
  一般の中古物件と任意売却物件の販売方法はまったく変わりません。チラシには任意売却物件であること
  の記載はされせんが、業者間での情報共有の際には、「抵当権抹消同意を要する(売却には、抵当債権
  者の同意が必要ですという意味)」といった備考が入り、任意売却物件であることが業者にはわかります。

  5.購入者の決定
  購入者が見つかれば、購入申込書(買付証明書)を提出してもらいます。
  これに配分表を加え、各債権者に提出し、すべての債権者との交渉がはじまります。

 

  6・債権者との抵抗権抹消交渉
    購入申込書(買付証明書)に基づき、配分表を作成します。
   配分表とは、購入価格から控除されるすべての金額の見積もり(仲介手数料、司法書士費用、滞納管理
    費、各債権者の残高など)を取得し、どこにいくら配分するのか記載したものです。
                 すべての債権者の同意を取る必要がありますので、配分表(案)を以って何回も交渉します。
                             最終的に決定した配分表が確定配分表と言います。


  7.不動産売買契約の締結
   買主と売主の間で売買契約を締結します。
  通常の不動産売買契約と任意売却不動産売買契約の相違点としては、瑕疵担保責任の免責条項の追加
   及び、抵当権抹消同意の特約条項の追加です。
                             瑕疵担保責任とは、売却した後に、躯体等に関する瑕疵が発見された場合に、売主の責任で修繕するもの
                             ですが、任意売却の場合では、売主に修繕する費用を負担することができませんので、瑕疵担保責任を免
                             責とします。ただし、免責とする点の注意事項として、実際に瑕疵のある場合、知っているのに説明していな
                             かった箇所は、瑕疵責任対象となりますので、引渡し前に、売主、買主とともに十分にチェックをしてくださ
                             い。
                             抵当権抹消同意の特約とは、当該不動産の担保権者及び差押権者から、抵当権を抹消及び差押の解除を
                             する承諾が取れなかった場合、売買契約を白紙解約とするものです。抵当権を抹消する同意について、債
                             権者が書類を提出する事はありませんので、事前に担当する司法書士に抹消書類、解除証書の確認しても
                             らいます。承諾が取れていない場合は、抹消書類、解除書類の用意もされておりませんし、確認ができませ
                             ん。


  8.引越の準備
   買主と売買契約が締結できましたら、引っ越し先の目処を立てていきます。引っ越し代については、債権者
   との交渉により、約0~30万程度までの負担は検討してくれますが、全額ではありません。みてもらえない
   場合もあります。
  任意売却の場合、引っ越すタイミングを計らなければなりません。引っ越し費用がある場合には、前もって退
                             去することで販売しやすくなりますが、実際に引越費用がない為に、前もって退去する事が難しい場合も
                 あります。前もって退去する費用がない場合には、買主が見つかった時点で引越先の物件を探し始めま
                す。
                 売買契約が成立後に具体的な引越し先を絞込みます。良い物件がでたとしても、すぐに決めるのではなく、
                売買での以下の2点に注意してください。
                 ①買主の住宅ローンの本審査が通ったか?
                 ②売主の債権者の抹消同意の承諾は得られたか?
                この2点をクリアして、初めて賃貸の契約を締結していくことができます。
               その前に賃貸の契約をしてしまうと、この2点は売買契約の白紙解約事項となっていることが大半ですので、
               自宅の売買が白紙契約となって、ご自身で賃貸の費用を全額負担していかなければならないという事態に
               なってしまいます。
               引っ越すタイミングは、任意売却の仲介担当者へ相談しながらタイミングを計り、進めなければいけません。


 9.取引日、決済日の確定~決済
   引っ越し先、抹消同意、融資承認など、すべての取引条件が整いましたら、取引日を決定していきます。
  売主と住宅ローンの借主は同一であることがほとんどですが、任意売却では、借主が代金を債権者に
   弁済する必要がありますので、必ず出席しなければなりません。
  どうしても出席できない場合は、日程を変更するか?事前に債権者のもとを訪れて確認しておく必要が
                でてきますのでご注意ください。